Axio Conseil est adhérent FNAIM.		LMP / LMNP Location Meublée Professionnelle Contribuables concernés Propriétaires bailleurs de biens loués meublés dont les recettes locatives annuelles sont supérieures à 23 000 € (150 870,11 F) Type d'avantage fiscal Imputation des déficits sur les revenus globaux Conditions à respecter Réaliser plus de 23 000 € de recettes locatives annuelles ou plus de 50% des ressources du foyer fiscal. Etre inscrit au RCS. Dispositif A la différence de la location meublée non professionnelle (LMNP) où les revenus tirés de la location ne sont déductibles que des revenus de même nature, dans le cadre de la location meublée professionnelle (LMP), les déficits occasionnés par cette activité sont imputables sur les revenus globaux. Est considérée comme une location meublée professionnelle au sens de l'article 151 septies du CGI, les locaux meublés qui dégagent des revenus locatifs annuels bruts de plus de 23 000 € (150 870,11 F). Investisseurs concernés Pour être considéré comme loueur en meublé professionnel, il faut d’abord être inscrit comme tel au registre du commerce et des sociétés et réaliser plus de 23 000 € (150 870,11 F) de recettes annuelles au titre de l’activité de loueur en meublé ou tirer au moins 50 % de ses revenus globaux de cette activité. Obligations à respecter Tenue d'une comptabilité spécifique Etre loueur en meublé professionnel implique le tenue d'une comptabilité commerciale et l'obligation de se soumettre à l'ensemble des obligations déclaratives et comptables pesant sur les entreprises. Il convient aussi de s'acquitter des diverses cotisations sociales liées à ce type d'activité. Avantage fiscal L’un des avantages fiscaux les plus attractifs du statut de LMP est la faculté de pouvoir imputer les déficits d’exploitation sur le revenu global, à condition d’opter pour le régime du réel ou du réel simplifié. Les charges déductibles susceptibles de créer un déficit imputable sont l’ensemble des charges locatives de tout propriétaire, y compris charges de propriété ou de copropriété. S’y ajoutent les charges financières liées à l’acquisition, c’est-à-dire les intérêts d’emprunt et primes d’assurance liés à l’emprunt, et les éventuels frais d’étude et de recherche. Il en est de même des charges découlant du statut de LMP, telles que les cotisations vieillesse et d’allocation familiale. Les dépenses d’entretien et de réparation sont également prises en compte dans la mesure où elles ont pour objet de permettre aux occupants l’usage normal de l’immeuble, sans toutefois en modifier la consistance, l’agencement ou l’équipement initial. Attention, si ces dépenses incombaient logiquement au locataire mais qu'elles sont prises, pour diverses raisons, en charge par le propriétaire, elles ne sont alors imputables que sur les seuls revenus fonciers. Exception à ce principe, elles sont imputables sur le revenu global dans la mesure ou il s’agit de travaux nécessaires du fait de la vétusté de l’immeuble, de travaux engagés avant l’arrivée du locataire, de travaux prévus expressément dans le contrat de bail. Option pour le réel simplifié Pour plus de simplification dans les déclarations, on recommande aussi que le loueur en meublé professionnel opte pour le régime du réel simplifié. Ce dernier lui permettra de déduire directement de son revenu global les déficits occasionnés dans le cadre de cette activité. Calcul de l'amortissement Les biens liés à la location peuvent être amortis sur le mode linéaire (vingt ou vingt-cinq ans pour le logement, cinq ans environ pour le mobilier). Toutefois, depuis 1996, l’amortissement ne peut être pris en compte que dans la mesure où, ajouté aux autres charges déductibles, il annule les revenus imposables. Il ne peut donc pas, par lui-même, créer de déficit reportable. Dans ce cas, le supplément d’amortissement possible mais non retenu est reporté sur les revenus de même nature des six années suivantes avec les mêmes restrictions. Plus-values Dans le cadre du loueur en meublé professionnel, l’exonération des plus-values est acquise dès lors que les recettes brutes locatives n’excèdent pas 250 000 € la dernière année d'exploitation, après au moins cinq années d’exploitation. En outre, il est admis que le délai de cinq ans ne soit pas le délai de détention du bien mais celui de l’activité de loueur. Cette exonération s’applique également si l’activité de loueur est exercée par le biais d’une EURL ou d’une SARL de famille à la condition express que la société ait opté pour le régime fiscal des sociétés de personnes. Impôts locaux Les loueurs en meublé sont soumis à la taxe foncière, exception faite des deux premières années s’ils investissent dans le neuf. Par ailleurs, ils sont assujettis à la taxe professionnelle. Impôt de Solidarité sur la Fortune Depuis la loi de finance pour1999, ne sont exonérés dl’ISF que les loueurs en meublé professionnels qui remplissent simultanément les deux conditions suivantes : retirer de leur activité de location meublée à la fois 23 000 € de recettes annuelles et plus de 50 % de leurs revenus. Location Meublée Non Professionnelle Contribuables concernés Propriétaires bailleurs de locations meublées dont les recettes locatives annuelles sont inférieures à 23 000 € (150 870,11 F). Type d'avantage fiscal Imputation des charges provenant des locations meublées sur les revenus de même nature Conditions à respecter Aucune Précisions complémentaires Un bon départ pour ceux qui souhaitent devenir ensuite loueur en meublé professionnel Dispositif Est considéré comme loueur en meublé non professionnel (LMNP), le propriétaire bailleur qui loue un ou plusieurs logements meublés, dans la mesure où : • il touche moins de 23 000 € (150 870,11 F) de recettes locatives brutes annuelles • son activité de loueur ne représente pas 50% de ses revenus (pour l’application du pourcentage de 50 %, le revenu net de la location en meublé est comparé au total des revenus nets catégoriels). Le seuil des recettes s’apprécie en retenant le total des recettes réalisées par les membres d’un même foyer fiscal. Dans la mesure où l'investisseur est considéré comme loueur en meublé non professionnel, il est imposé pour les revenus qu'il tire de cette ou de ces locations aux BIC. Logements concernés Divers types de logements sont concernés par la location meublée : • les chambres meublées • une partie de la résidence principale du loueur • les locations saisonnières • les chambres d’hôtes et gîtes ruraux • les logements situés dans les résidences de tourisme ou résidences avec services. Peu importe que le bien en question soit considéré comme neuf ou ancien. Toutefois, pour être considérés comme meublés, les logements doivent comporter des objets mobiliers en nombre raisonnable pour que le local offre un minimum d’habitabilité. Sans qu’il y ait de définition légale précise sur cette notion d’habitabilité, on peut penser que les meubles dont est pourvu le logement doivent être en nombre suffisant pour que le locataire puisse y vivre sans avoir besoin de rajouter quelque meuble que ce soit. Avantage fiscal Puisque les revenus tirés de la location meublée non professionnelle sont imposés dans la catégorie des BIC, les charges occasionnées par cette activité de location sont déductibles et peuvent être imputées sur les revenus de même nature. Toutefois, si le loueur décide de ne pas inscrire les locaux donnés en location à son actif immobilisé, seuls les frais de gestion et les dépenses locatives, à l’exclusion des charges de propriété (amortissements, intérêts d’emprunt, réparations autres que le menu entretien, taxe foncière), sont pris en compte pour la détermination du revenu imposable. Si des déficits sont constatés une année, ils sont imputables sur les bénéfices provenant des activités non professionnelles imposables dans la catégorie des BIC réalisés au cours de la même année et des six années suivantes. Mais attention, le report des déficits sur les six années suivantes ne s’effectue jamais dans la pratique puisque ce régime exclut la possibilité de constater un déficit. Exonérations Dans certains cas, l’exonération des revenus locatifs est possible, notamment s'il s'agit de locations saisonnières qui se pratiquent à la journée, à la semaine ou au mois dans la mesure où les revenus de ces locations n’excèdent pas 762,25 € (5 000 F) par mois. Impôts directs locaux Le loueur en meublé non professionnel est imposable à la taxe d’habitation, s’il conserve la jouissance de son bien une certaine partie de l’année. Par ailleurs, quelle que soit l’importance des revenus qu’il tire de la location, il est imposable à la taxe professionnelle dès lors que cette activité représente un caractère habituel. Toutefois, le cas de la double imposition, taxe d’habitation et taxe professionnelle, est depuis 1993 supprimé sauf avis contraire des collectivités territoriales. Droit de bail Les locaux meublés, sauf exception sont exemptés de TVA. En revanche, ils sont redevables de la contribution représentative du droit de bail (CRDB) si le bien est achevé depuis quinze ans au moins au 1er janvier de l'année d'imposition. Son taux est de 2,50% du montant des loyers encaissés. Dans le cadre des locations saisonnières, ce sont les loyers stipulés pour la seule période de location qui sont pris en compte pour apprécier si le seuil d’application est ou non franchi. Plus-values Pour les loueurs en meublé non professionnels, c’est le régime des plus-values privées qui s’applique. Les règles d’imposition sont donc strictement celles applicables dans le cadre d’une vente de logement non meublé. Ainsi, en cas de plus-values, celles-ci sont exonérées si elles interviennent au bout de quinze ans de détention du bien ou encore, sous certaines conditions, au bout de cinq ans, si le vendeur n’est pas propriétaire de sa résidence principale. Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF) Dans le cadre du loueur en meublé non professionnel, les locaux d’habitation loués meublés ne sont pas considérés comme étant des biens professionnels. En conséquence, ils entrent dans le calcul de l’ISF. Source : Top Invest.